Какую недвижимость можно купить без первоначального взноса?

Существует несколько способов взять ипотеку без первоначального взноса. Величина первоначального взноса зависит от программы кредитования, и может составлять от 0 до 90% от полной стоимости недвижимости. В подобных случаях банк предлагает оформить не целевой кредит под залог недвижимости или воспользоваться государственными программами помощи.

Зачем банкам нужен первоначальный взнос

Ипотека – это займ от банка на покупку жилья. Как правило, банк берет в залог именно ту недвижимость, которую приобретают по ипотеке. Пока вы не закроете задолженность перед банком, жилье будет под обременением. Это значит, что ни продать, ни подарить или еще что-то сделать с этой недвижимостью вы не сможете.

Покупка квартиры без первоначального взноса — выгодное предложение для заемщиков. Однако многие банки не приветствуют подобную идею, в связи с некоторыми причинами:

• Существует риск, связанный с непониманием реальной платежеспособности клиента.
• Заемщик, оформляя ипотеку без первого взноса, не рискует потерять вложенные накопления. Именно поэтому банк опасается, что он может в любой момент перестать вносить платежи.
• По статистике, клиенты, не сумевшие накопить 10 %, недисциплинированны и халатно относятся к выплатам.
• Первоначальный платеж служит дисконтом при продаже недвижимости. Окупить дефолтный ипотечный кредит можно только реализовав объект залога, но сделать это по рыночной цене сложно. ПВ в 10–15 % выступает в роли скидки для покупателя или покрывает издержки, понесенные во время оформления сделки.
• Большая ежемесячная выплата — еще одна причина для невозврата ипотеки. Платеж по среднестатистической ссуде составляет 20–35 тыс. рублей. Тут у банка и возникают сомнения, как клиент будет вносить такую сумму каждый месяц на протяжении 10–15 лет, если не смог накопить 200–300 тыс. руб. на «нулевой» взнос.

На первый взгляд, все отлично. Вы получаете деньги на покупку квартиры, а банк получает гарантию в виде закладной на неё. В случае неуплаты по кредитному договору, он просто продаст её и получит свои деньги назад. Но не все так просто.
Ипотечный кредит без первоначального взноса для банка имеет высокие риски по двум причинам:
На рынке недвижимости постоянно присутствует фактор нестабильности. Стоимость жилья напрямую зависит от экономики в стране, взлеты и падения цены с завидной периодичностью. Если вы взяли ипотечный кредит на пике цен и потеряли возможность его оплачивать, то банк не сможет реализовать квартиру по нужной цене, чтобы покрыть задолженность заемщика.
Ипотека с минимальным (нулевым) взносом вызывает интерес заемщиков с низким доходом. Банки считают, что, если человек не может накопить деньги на первоначальный взнос, значит он не очень умеет управлять своими финансами, а как итог – риск не возврата по ипотеке из-за низкой платежной дисциплины. Второй момент, есть убеждение у банков, что ипотека с нулевым взносом – это удел низкооплачиваемых заемщиков с «серыми» доходами и неофициальным трудоустройством, а это опять же риск будущих проблем с возвратом. Но практика показывает, что все это лишь домыслы банков. Просрочка по ипотечным кредитам самая минимальная (3-4%), а те, кто решился на ипотеку, как правило достаточно исправно выполняют свои обязательства перед банком.

Завышение

Если вы планируете взять квартиру без первоначального взноса, то вы обязана знать термин «Завышение стоимости». Сейчас разберемся, что это такое.

Обходить обязательные условия банка по размеру первоначального взноса можно разными способами. Достаточно простой из всех вариантов – это просто завысить стоимость квартиры перед банком. На этапе прохождения оценка недвижимости можно повысить стоимость на нужную вам сумму.

При таком раскладе вы показываете банку стоимость квартиры выше, чем она реальна есть на размер первоначального взноса, а также предоставляете ему в качестве подтверждающих документов о его уплате расписку от продавца.

Можно ли заменить первоначальный взнос по ипотеке материнским капиталом?

Возможна ли ипотека без первоначального взноса с использованием материнского сертификата? Наш ответ: да, возможна, но в определенных банках.
Есть ряд банков, которые выдадут вам такой кредит. Кредитование достаточно простое. Вы обращаетесь в банк и предъявляете полный пакт документов (как на ипотеку на общих условиях), но дополнительно доносите справку об остатке мат. капитала из ПФ и сам сертификат.
Наличие такой возможности будет зависеть от конкретно взятого банка.
Распространено три варианта.

• Да. Допускается полностью заменить взнос материнским капиталом. Стоит отметить, что данный вариант не сильно распространен. Связано это с тем, что оплата части стоимости жилья за счет собственных накоплений клиента косвенно подтверждает его платежеспособность. Хотя все же ряд банков предоставляет такую возможность своим заемщикам.
• Частичная замена. Коммерческая структура допускает оплату определенной доли средствами материнского капитала. Например, при 15% взносе разрешается погасить 10% материнским сертификатом, а оставшиеся 5% все равно необходимо оплачивать заемщику самому.
• Нет. Взнос должен быть внесен самим заемщиком.

Как складывается полная стоимость ипотеки без первого взноса

Ипотека без первоначального взноса складывается из следующих статей расходов:

• Стоимость недвижимости.
• Премия по страховому полису.
• Оформление аккредитива.
• Услуги оценщика и риелтора.
• Открытие счета и операционное обслуживание.
• Государственные услуги.

На момент оформления займа без первоначального взноса к учету не принимаются пени, штрафы и неустойки.

Какую недвижимость возможно приобрести

Фактически, любую. Все будет зависеть от программы ипотечного кредитования, и условий банка. Наиболее узкий спектр выбора применяется к частным домам и загородной недвижимости. Приобрести такое жилье без собственных накоплений удастся только при залоге уже имеющейся жилплощади. Больше предложений можно встретить по ипотеке для квартир вторичного рынка. Помимо вышеуказанного варианта, много банков прилагают заменить первоначальный взнос средствами материнского капитала. Также можно воспользоваться на этом рынке недвижимости военной ипотекой. Она не требует взносов от заемщика. Наибольшее число вариантов покупки жилья без первого взноса предусмотрено для новостроек. Применимы все вышеуказанные способы. Плюс, застройщики разрабатывают совместные программы с банками. По ним как раз и применяется кредитование без оплаты части стоимости квартиры за счет собственных средств заемщика.